1 Temmuz 2020 Tarihinde Yürürlüğe Girecek İş Yeri Kira Hükümleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“Kanun”) Geçici 2.maddesi hükmüne göre, kira sözleşmelerine ilişkin bazı maddelerin yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenmişti. Bu kapsamda belirtilen Kanun hükümleri, kiracının tacir ve kiralanan yerin iş yeri niteliğinde olduğu kira sözleşmeleri bakımından 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girecektir.

Bu hükümler şu şekildedir:

Kira Sözleşmesinin Devri

Kiralanan yerin, kiracı tarafından bir başkasına kiraya verilebilmesi, kiralayanın onayına bağlanmıştır. Kiracı, kiralayanın onayı olmaksızın üçüncü bir kişi ile kira sözleşmesi akdedemeyecektir. Diğer yandan, kiraya verenin haklı bir neden olmaksızın, sözleşmenin devrine rıza vermekten kaçınmaması söz konusu olacaktır.

Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Kiralanan, kiracı tarafından kira sözleşmesinin bitiminden önce kiraya verene geri verildiğinde; kiracının erken fesih sebebiyle doğacak ödeme yükümlülüğü “kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kalacak makul süre” hesaplanmak suretiyle tespit edilecektir.

Kiracının Güvence Vermesi

İş yeri kiralarında kiracının ödeyeceği teminat tutarı (depozito), sözleşme özgürlüğü kapsamında serbestçe kararlaştırılabilmekteydi. Ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren, tarafların kararlaştırabilecekleri teminat tutarı üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Buna ek olarak, kiracı tarafından verilen teminat bedeli para veya kıymetli evrak olarak ödendiğinde, kiralayana yapılan bu ödeme vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmak zorundadır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Eski kanun ve yargıtay içtihatlarına göre kira bedelinin tespit edilmesinde “rayice göre kira bedeli belirlenmesi” esas alınmaktaydı. Yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ise kira sözleşmelerinde uygulanacak azami artış oranını düzenleme altına almıştır. Bu düzenlemeye göre “kira bedelinde yapılacak artışlarda azami sınır bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim esas alınacaktır.”. Ancak getirilen bu hüküm, mevcut durumda tacirlerin kiracı olduğu kira sözleşmelerinde uygulanmamaktadır. Bu hüküm 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle tacirlerin kiracı sıfatıyla taraf olduğu kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacaktır.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Kanun kapsamında, kiracıya kira bedeli ve yan giderler haricinde başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği kabul edilmiştir. Bu madde kapsamında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde “ceza koşulu ödeneceğine” veya “sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına” ilişkin sözleşme hükümleri geçersiz olacaktır.

* Türk Borçlar Kanunu, Kira Sözleşmeleri, İş Yeri Kiraları, Kiracı, Kira Sözleşmesinin Devri, Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kiracının Güvence Vermesi